Građevinski sektor u Srbiji ulazi u 2024. i 2025. godinu sa značajnim izmenama propisa. Vlada je uvela pooštrene energetske standarde za nove objekte, ubrzala i digitalizovala procedure izdavanja dozvola, kao i izvršila određene izmene taksi i naknada vezanih za gradnju. Ove promene imaju za cilj da unaprede energetsku efikasnost, olakšaju i ubrzaju proces izgradnje, te finansijski rasterete investitore. U nastavku dajemo pregled najvažnijih novina koje individualni graditelji i investitori treba da imaju na umu.
Pooštreni standardi energetske efikasnosti
Mnogi stariji objekti imaju lošu izolaciju – novim propisima energetski pasoš postaje obavezan i za takve zgrade, kako više ne bismo “grejali dvorišta”.
Jedan od ključnih fokusa novih propisa je energetska efikasnost zgrada. Već nekoliko godina unazad, novi objekti u Srbiji morali su imati energetski pasoš – sertifikat koji pokazuje energetski razred zgrade i kvalitet njene izolacije. Novina je da će uskoro sve zgrade, a ne samo novoizgrađene, morati da poseduju ovaj sertifikat. Izmenama Zakona o planiranju i izgradnji predviđeni su striktni rokovi: javne zgrade dužne su da obezbede energetski pasoš do avgusta 2026, poslovne do avgusta 2028, a stambene zgrade (postojeći stanovi i kuće) do 2033. godine. Nakon tih rokova, posedovanje važećeg energetskog pasoša (koji traje 10 godina) biće obavezno prilaganje prilikom overe kupoprodajnih ugovora ili iznajmljivanja nekretnine. Praktčno, bez ovog dokumenta neće biti moguće legalno prodati ni iznajmiti objekat.
Cilj ovih mera je da se poboljša toplotna izolacija i smanji rasipanje energije u zgradarstvu. Stručnjaci navode da je minimalni standard u Srbiji trenutno energetski razred C, ali preko 90% starih zgrada ne dostiže taj nivo – većina je svrstana u klase D, E, F ili čak G, što znači ogromnu potrošnju energije za grejanje i hlađenje. Upravo zato se insistira na dodatnoj izolaciji objekata i energetskoj sertifikaciji. Energetski pasoš postaje ključni dokument koji potvrđuje da objekat ispunjava propisane uslove u pogledu utroška energije i kvaliteta gradnje. On je već sada obavezan deo dokumentacije za dobijanje upotrebne dozvole za nove objekte, jer projektovanjem i građenjem objekata po ovim standardima postižu se značajne uštede energije i viši komfor stanovanja.
U praksi, ovo znači da investitori u nove kuće i zgrade moraju planirati deblju fasadnu izolaciju, kvalitetniju stolariju i efikasnije sisteme grejanja/hladjenja kako bi objekat zadovoljio propisane kriterijume. Takođe, moraće angažovati ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost koji će izraditi Elaborat energetske efikasnosti i izdati energetski pasoš objekta. Iako to predstavlja određeni dodatni trošak (procena je oko 100 evra za kuću prosečne veličine, odnosno 1–4 € po kvadratu za veće zgrade), stručnjaci ističu da na to ne treba gledati kao na namet, već kao na isplativu investiciju koja povećava vrednost nekretnine i smanjuje račune za energente. Na duži rok, dobro izolovan i sertifikovan objekat donosi korist i vlasnicima i društvu u celini kroz manju potrošnju energije i čistiju životnu sredinu.
Digitalizacija i ubrzanje procedura izdavanja dozvola
Procedura za dobijanje građevinske dozvole u Srbiji je u poslednjoj deceniji već znatno unapređena uvođenjem elektronskog sistema izdavanja dozvola (CEOP). Prema zvaničnim podacima, od uvođenja e-dozvola broj izdatih dozvola dramatično je porastao – na primer, 2015. godine izdato je oko 10.438 dozvola, dok je 2021. izdato preko 30.000 dozvola. U proseku, elektronska građevinska dozvola izdavala se za nešto više od nedelju dana, što je Srbiju svrstalo među zemlje sa najbržim procedurama u regionu. Ipak, nova zakonska rešenja teže da ovaj sistem učine još efikasnijim i bržim.
Izmenama Zakona o planiranju i izgradnji predviđeno je dalје unapređenje CEOP sistema dodavanjem novih funkcionalnosti i poboljšanjem postojećih. Konkretno, uvodi se modul e-Prostor, koji treba da digitalizuje i ubrza izradu i razmenu planske dokumentacije (prostorni i urbanistički planovi) između institucija. To znači da bi ubuduće usvajanje urbanističkih planova i izdavanje lokacijskih uslova trebalo da teče brže, čime se skraćuje vreme pripreme projekta pre same dozvole.
Još jedna novina je proširenje kruga organa koji izdaju lokacijske informacije. Pored opštinskih odeljenja za urbanizam, sada će osnovne informacije o lokaciji parcele (neophodne kao prvi korak za projektovanje) moći da izdaju i javni beležnici (notari), kao i licencirane urbanističke firme i novoosnovana Agencija za prostorno planiranje. Na ovaj način, investitor više neće biti ograničen na jedan šalter, već će brže moći da pribavi lokacijsku informaciju potrebnu za izradu projekta. Takođe, radi ubrzanja procedure, novim propisom je omogućeno da investitor sam (van objedinjene procedure) prikupi potrebne uslove od javnih preduzeća – npr. uslove priključenja struje, vode, kanalizacije – i da ih priloži elektronski uz zahtev za lokacijske uslove. Time se skraćuje čekanje da se svi ti uslovi pribave službenim putem, što je ranije moglo dodati više nedelja proceduri.
Vlada takođe uvodi institute “glavnog državnog urbaniste” (na republičkom i pokrajinskom nivou) i formira novu Agenciju za prostorno planiranje i urbanizam. Ideja je da se time rasterete državni organi i obezbedi bolja koordinacija i nadzor u oblasti planiranja prostora. Lokalnim samoupravama je propisana obaveza da pokriju najmanje 70% građevinskog područja planskim dokumentima – što znači da opštine moraju imati detaljne planove za većinu svoje teritorije gde je dozvoljena gradnja. Ova mera treba da omogući lakšu zakonitu izgradnju (i smanji potrebu za individualnim izmenama planova ili za ilegalnom gradnjom tamo gde plana nema). Važno je napomenuti i da će stari planovi doneti pre 1993. godine ubrzo prestati da važe (rok je avgust 2025), čime se lokalne vlasti podstiču da blagovremeno donesu nove, aktuelne planove razvoja svojih sredina.
Za investitore i graditelje, sve ove promene u praksi znače efikasniju birokratiju – manje čekanja na papire i dozvole. Podnošenje zahteva, praćenje predmeta i dobijanje rešenja sada se odvija online, što štedi vreme i novac. Ukoliko priprema projekta i dokumentacije bude dobro planirana i usklađena sa novim digitalnim sistemima, može se očekivati da dozvole budu izdavane još brže nego do sada. Naravno, investitorima se savetuje da prate uputstva nadležnih organa i da se po potrebi konsultuju sa stručnjacima (projektantima, urbanistima) kako bi iskoristili sve prednosti digitalizovane procedure.
Promene u opštinskim taksama i naknadama za gradnju
Pored tehničkih unapređenja, novi propisi donose i finansijska rasterećenja za investitore. Najznačajnija izmena u tom pogledu je ukidanje obaveze plaćanja konverzije prava korišćenja zemljišta u pravo svojine uz naknadu. Podsetimo, ranije su investitori koji su raspolagali građevinskim zemljištem na osnovu prava korišćenja (čest slučaj kod zemljišta bivših društvenih preduzeća) morali da plate znatan iznos državi da bi to zemljište konvertovali u pravo svojine pre izdavanja građevinske dozvole. Taj namet je često bio veoma visok i kočio je brojne projekte. U proteklih 12 godina, država je od konverzije ukupno prihodovala samo oko 30 miliona evra, dok je preko 98% zahteva za konverziju rešavano bez naknade, uz dugotrajne procedure. Procene su da je ova komplikacija odložila investicije na oko 5.000 lokacija širom Srbije (oko 15 miliona m² prostora). Sada je konačno odlučeno da se konverzija bez naknade u potpunosti ukine za većinu slučajeva – prestaje da važi Zakon o konverziji uz naknadu, osim za nekoliko izuzetnih kategorija (npr. sportska društva, određene zadruge i sl. i dalje će plaćati naknadu). Aboliranje ove naknade praktično znači da investitori mogu brže započeti gradnju na zemljištu čiji su korisnici, bez dugih postupaka i dodatnih troškova. Kako navode u Ministarstvu građevinarstva, uklanjanje konverzije oslobodiće značajne površine građevinskog zemljišta za izgradnju i ubrzati investicije, jer će svi koji žele da grade sada mnogo brže dolaziti do građevinskih dozvola.
Druga bitna novina odnosi se na komunalno opremanje objekata. Nacrt izmena zakona predvideo je da svi novi objekti budu besplatno priključeni na postojeću infrastrukturu – pre svega na vodovod, kanalizaciju, elektro, gasovod i mrežu daljinskog grejanja. Do sada su investitori često morali da plaćaju značajne naknade komunalnim preduzećima za priključke (ili da sami finansiraju npr. izgradnju dela vodovodne mreže do svog placa). Po novom, osnovni priključci na postojeće komunalne mreže treba da budu omogućeni bez dodatne naplate. Ovo je za individualne graditelje velika ušteda, jer se troškovi priključaka (struja, voda, kanalizacija, gas) mogu meriti i hiljadama evra po objektu. Naravno, ukoliko je potrebna izgradnja nove infrastrukture do lokacije koja nije opremljena, verovatno će i dalje postojati obaveza učešća investitora u tim radovima – ali za već razvijena građevinska područja, priključenje na mrežu neće biti finansijski teret kao ranije.
Treba napomenuti da standardne opštinske takse i doprinosi (poput naknade za građevinsku dozvolu, doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta i sl.) ostaju uglavnom nepromenjeni u novim propisima. Međutim, ukupno gledano, ukidanjem konverzije i uvođenjem besplatnih priključaka na komunalnu infrastrukturu, početni troškovi investitora pri započinjanju gradnje će se smanjiti. Takođe, očekuje se da će ubrzane procedure smanjiti i posredne troškove koji nastaju usled dugog čekanja (npr. kamate na kredite tokom perioda čekanja dozvole, penali zbog kašnjenja gradnje i sl.).
Sve ove izmene zakona u oblasti gradnje deo su šire strategije države da poboljša investicionu klimu i uskladi domaću regulativu sa savremenim evropskim standardima. Pooštreni energetski zahtevi treba da dovedu do kvalitetnijih, štedljivijih objekata i dugoročnih ušteda energije, dok digitalizacija i deregulacija pojedinih procedura imaju za cilj da ubrzaju razvoj projekata i smanje birokratske prepreke. Istovremeno, finansijske olakšice poput ukidanja zastarelih naknada i smanjenja komunalnih nameta trebalo bi da podstaknu novu gradnju.Za investitore i individualne graditelje, poruka je jasna: obratite pažnju na nove obaveze (poput energetskog pasoša i standarda gradnje), iskoristite prednosti elektronskih procedura za dozvole, i računajte na nešto niže troškove zahvaljujući izmenjenim propisima. Na taj način, vaše građevinske poduhvate u 2024/25. možete realizovati lakše, brže i uz kvalitetniji konačni rezultat usklađen sa modernim standardima.